2011-2019年舟山市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年舟山市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,舟山市共成交產業用地1153宗。成交面積達到67744.35畝,排在全國第135,浙江省內第9。其中以土地出讓形式成交的有812宗, 成交面積51006.82畝,占比75.29%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,舟山市共成交產業用地108宗。成交面積9721.88畝, 排在全國第104,浙江省內第10,成交面積同比增長4.42%。 其中以土地出讓形式成交的有49宗,成交面積3668.36畝,占比37.73%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年舟山市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,舟山市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,舟山市工礦倉儲用地成交面積為1768.12畝,占比53.55%, 商服用地成交面積為1533.61畝,占比46.45%。

圖表 2011-2019年舟山市產業用地交易結構走勢

2015年,舟山市第二產業增加值449.63億元,占GDP的比重達到41.14%,占比排在全國第228位。 第三產業增加值532.21億元,占GDP的比重達到48.7%,占比排在全國第60位。

目前舟山市第三產業占比高于第二產業,未來進一步發展第二產業同時,第三產業規模將快速提升。

圖表 2016年舟山市三產占GDP的比重

2011-2019年舟山市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,舟山市產業用地交易1261宗中,有948宗來源為新增建設用地,占比為75.18%。

2011-2019年,舟山市產業新增建設用地交易面積達到57612.35畝,占比達到74.37%。 占比排在全國第17,浙江省第3。近幾年來舟山市建設用地供應比較充足。

2018年新增建設用地成交面積占比達到84%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年舟山市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,舟山市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到9305.62畝,占比為12.01%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,舟山市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,舟山市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到1.23%,較前幾年下降12.34個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年舟山市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來舟山市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,舟山市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0.26%、2.31%、59.79%、8.23%、29.41%。

圖表 2011-2019年舟山市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年舟山市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,舟山市工礦倉儲用地出讓價格為28.27萬元/畝。

2019年,舟山市工礦倉儲用地出讓價格為47.44萬元/畝,同比增長20.64%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,舟山市工礦倉儲用地出讓價格總體呈現上升趨勢,復合增速為10.07%,價格上漲趨勢較顯著。出讓價格最高的一年出現在2019年,達到47.44萬元/畝,最低的一年是2011年,為20萬元/畝。

2、商服用地

2011-2019年,舟山市商服用地出讓樓面價格為1839元/平方米。

2019年,舟山市商服用地出讓樓面價格為2423元/平方米,同比增長25.49%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,舟山市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2013年、2014年、2015年、2018年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年舟山市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

舟山市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,舟山市產業用地總成交面積排在浙江省內第9位,與臺州市、金華市、麗水市、衢州市共同處于第三梯隊。舟山市產業用地成交面積占全省的比例為4.85%。

圖表 2011-2019年浙江省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,舟山市產業用地總成交面積排在浙江省內第10位, 排名下降。舟山市產業用地成交面積占全省的比例為4.92%,較前幾年增長0.08個百分點。

圖表 2019年浙江省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年舟山市商服用地出讓樓面價格排在省內第6位。省內,臺州市與舟山市土地出讓價格較為接近。

總體來看,舟山市商服用地樓面價格低于全省平均水平,2019年, 浙江省商服用地樓面價格達到4270.91元/平方米,舟山市為全省平均水平的56.73%。

圖表 2011-2019年舟山市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年舟山市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第4位。省內,溫州市、寧波市與舟山市價格較為接近。

總體來看,舟山市工礦倉儲用地出讓價格高于全省平均水平,2019年, 浙江省工礦倉儲用地出讓價格達到44.55萬元/畝,舟山市為全省平均水平的106.49%。 舟山市在省內土地成本方面不具有優勢。

圖表 2011-2019年舟山市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

舟山市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,舟山市成交規模最大的區域是定海區,成交規模占比達到42.66%。到2019年,岱山縣成為成交主力,占比達到48.18%。幾年里舟山市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年舟山市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年舟山市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,舟山市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:普陀區、嵊泗縣、定海區、岱山縣。

嵊泗縣近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到1006.15元/平方米,2011-2019年復合增速為36.89%。

圖表 2011-2019年舟山市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年舟山市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,舟山市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:定海區、普陀區、岱山縣、嵊泗縣。

定海區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為-100%。

圖表 2011-2019年舟山市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年舟山市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年舟山市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年舟山市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
舟山市衢黃港口開發建設有限公司505.92岱山縣倉儲用地539710.7
舟山長宏國際船舶再生利用有限公司262.39定海區工業用地603523.0
舟山長宏國際船舶再生利用有限公司262.06定海區工業用地602723.0
浙江興業集團有限公司222.23定海區工業用地777835.0
舟山長宏國際船舶再生利用有限公司206.55定海區工業用地475123.0
195.16岱山縣公共設施用地14627.5
舟山良海糧油有限公司189.21定海區工業用地475525.1
183.2岱山縣公路用地15378.4
舟山市明程房地產開發有限公司180.55舟山市本級科教用地1033957.3
舟山市銀岱汽車零部件有限公司172.77岱山縣工業用地311018.0
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年舟山市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
舟山富士達大酒店有限公司、舟山市威爾仕酒店管理有限公司、舟山市大昌預拌混凝土有限公司911.41010411.09定海區住宿餐飲用地
浙江舟山定海海洋農村商業銀行股份有限公司700.464229.17定海區商務金融用地
岱山縣海藍城市建設開發有限公司424.5558913.16岱山縣批發零售用地
舟山市定海城區建設開發有限公司391.0485712.42定海區批發零售用地
岱山縣眾益市場開發經營有限公司202.9497524.51岱山縣批發零售用地
舟山江海金融商品服務中心有限公司201.01042851.88舟山市本級商務金融用地
舟山千島綠洲生態農業旅游開發有限公司126.96575.18定海區住宿餐飲用地
舟山西碼頭海洋生物產業園開發有限公司82.4557267.65定海區批發零售用地
中國石化銷售有限公司浙江舟山岱山石油支公司70.06369.09岱山縣批發零售用地
舟山市和粒市場管理有限公司70.34756.76定海區批發零售用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年舟山市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
舟山市佳道國際貨運代理有限公司71.989112.39定海區倉儲用地
中奧能源集團有限公司63.817829279.56普陀區倉儲用地
舟山格林食品有限公司50.154610.91普陀區工業用地
舟山藍天水產有限公司34.3154445定海區工業用地
舟山市普陀北部實業投資開發有限公司37.150413.56普陀區工業用地
浙江泰富石油化工有限公司30.08998299.94定海區工業用地
浙江光明塑料機械有限公司33.0712.14定海區工業用地
舟山市大沙建筑工程有限公司29.1983.37定海區倉儲用地
舟山市科達金屬制品安裝有限公司30.02177.25定海區工業用地
浙江龍源四方機械設備制造有限公司28.01736.17定海區工業用地
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