環京、環深、環滬哪里才是價值洼地?

2017-12-05 行業:綜合
  作者:葫蘆娃
  環京、環深和環滬作為中國三大都市圈,三者之間的比較一直都是各路大神關注的熱點。關于這個話題,我很早之前都想談,但因為當時尚未親身實地的考察,總覺得講起來會很虛,不夠落地。
  如今,米宅耗時1年之久的城市考察計劃已經基本完成,三大都市圈我們跑了一遍。我想,可以把這么一個宏大的話題,拿出來聊聊。
  今日,讓我們站在960萬平方公里上,眺望這三大都市圈,從另一個角度看環京、環深和環滬。
  篇幅略長,請耐心看完。
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  都在講都市圈,只是環京最虛。

  近幾年都市圈這個概念異?;鸨?,有一個公認的事實,而且這個事實在很多場合,都被米宅提及:

  中國的城市格局正在發生根本性的演變,城市單打獨斗的時代已經過去,在中國這張大地圖上,已經形成了若干個城市集群,未來的城市競爭是城市集群的競爭,是都市圈的競爭。
  在這些已經形成的都市圈中,其中有三個最為亮眼,就是環京、環深和環滬。

  我們把這三個都市圈的夜間衛星燈光圖放在一起對比,我們就會很容易發現一個事實:

環京、環深、環滬哪里才是價值洼地?

  環滬的燈光輻射面積最大,環深的燈光最密集最亮眼,而環京的燈光最虛。
  這三個特點也分別表明了這幾個城市群的現狀特征:
  環滬城市群面積最大,上海對周邊城市的影響最大。環滬城市群是三者中現階段融合性最好,成熟度最高的一個;
  環深雖然面積沒有環滬大,但亮度最亮,說明深圳對周邊城市的產業、人口、經濟的拉動力最強。環深城市群是三者中現階段城市聚合能力最強的一個;
  而環京呢,北京和天津雖然異常亮眼,但周邊一片黯淡,城市群的空心化嚴重,存在大面積的城市斷裂帶。環京城市群是三者中最虛的那個。
  那么,從城市群的輻射力、聚合力、融合力的角度看三大都市圈:
  環滬≥環深>環京。
  在城市群輻射、融合,并最終形成的背后,有一個因素至關重要,就是軌道交通。我們去看全球知名的超級都市圈、城市群,我們會發現,城市間軌道交通的接駁往往起到決定性的作用。
  軌道交通有了,通勤時間短了,人才能在城市之間相互沒有障礙的流動。
  Ok,我們再看看這三個城市群的軌道交通對比情況。
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  環滬的軌道交通最超前,環京次之,環深相對滯后。

  我們先來看看環深城市群之間的軌道交通規劃和實際落地情況。

環京、環深、環滬哪里才是價值洼地?

  現階段,環深周邊的各個城市板塊和深圳之間通勤聯系,還主要依靠公交、大巴這種常規的交通工具。而距離深圳相對較近的鳳崗,可依靠城際公交轉地鐵的形式,中轉通勤,但仍然相對不變。
  其中,規劃落地最早的軌道交通就是深圳-惠陽城際軌道,規劃基本已經確定,預計明年就會開工,惠陽可能是最早能夠享受到軌道交通福利的環深城市。

  接下來,我們看看環滬城市群的軌道交通規劃和落地情況。

環京、環深、環滬哪里才是價值洼地?

  目前,環滬已經有一條城際地鐵通車,即地鐵11號線,從上海徐家匯到蘇州昆山花橋鎮,這是中國第一條城際軌交地鐵。
  除此之外,蘇州S1號線也將在花橋鎮與上海11號線接駁,規劃已經確定,預計明年將開工,這是目前環滬城市群的第二條城際軌交地鐵,通車后,昆山市區將和上海實現軌道交通的無縫對接。
  除此之外,環滬的其他城市軌道交通的進度相對較慢。
  目前環滬城市群已經有一條城際地鐵通車,另一條規劃已經確定,明年就會開工,環滬城市群軌道交通進度最快的城市為蘇州昆山。

  最后,我們看看環京城市群的軌道交通規劃和落地情況。

環京、環深、環滬哪里才是價值洼地?

  雖然關于環京城市群的軌交規劃早在幾年前都傳聞四起,甚至固安等區域早在2011年都開始傳聞京城地鐵將延伸輻射過來,但當下的環京城市群中,地鐵規劃能夠確定的只有燕郊,即平谷線將橫穿著名的“睡城”燕郊鎮,并且平谷線已經開工。
  其余的大廠、香河、固安、永清、涿州等環京城市均暫未有軌道交通規劃落地。
  目前環京城市群,只有一條軌道交通規劃確定并已經開工,即橫穿燕郊鎮的平谷線。
  不如,我們把這三大城市群的軌道交通輻射情況放在一起,做一下橫向對比。
  目前在距離核心城市的30km范圍內,三大都市圈中只有環滬的昆山花橋鎮地鐵已經開通,環京有平谷線開工,環深暫無;
  目前在距離核心城市的60km范圍內,三大都市圈中,有地鐵規劃落地的是環滬的昆山、環深的惠陽,環京暫無;
  因此,在30km通勤圈內,環滬>環京>環深;在60km通勤圈內,環滬≥環深>環京。
  那么,從城市群的軌道交通輻射力角度看三大都市圈:
  環滬>環京≥環深
  看完軌道交通的對比,我們再來看看三大城市群的產業轉移和經濟融合的對比,因為人口流動和融合的背后,除了軌道交通的吸引之外,另一個重要因素就是產業的遷移和融合。
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  環深熱衷創新研發,環滬熱衷外包制造,環京熱衷炒產業園。

  我們還是先來看環深的各個城市的產業屬性情況。

環京、環深、環滬哪里才是價值洼地?

  我們在深圳的考察過程中,發現一個環深城市群的產業有一個非常明顯的特征,而這個特征在其他的城市群中絕對找不到,這個特征就是——環深城市群的產業遷移和產業升級做的最為超前。
  比如,東莞在我們過往的印象中,這就是個世界工廠,是個以低端電子組裝制造為主的城市。但是我們在東莞的松山湖,卻發現現在除了工廠之外,這里聚集了大量的科研機構,比如華為、大疆、萬科、中集都在松山湖設立自己的研發機構。
  環深城市群新一輪的產業遷移、產業更迭和產業升級已經啟動,而東莞松山湖就是這一輪大趨勢的起點。東莞這個世界工廠,正在從低端制造業逐步升級為深圳之外的另一個科研創新聚焦點。

  接下來,再來看環滬的各個城市的產業屬性情況。

環京、環深、環滬哪里才是價值洼地?

  環滬城市群中,有兩個產業重鎮。
  一個是太倉,這里是中國德資企業最密集的區域,舍弗勒、慕貝爾的大陸工廠都在太倉;另一個則是昆山,這個小小的縣級市,聚集了大量的外資企業,比如通力電梯、利樂包裝、NSK,以及聲名在外的富士康。
  但這兩個城市的相關產業在現階段仍未擺脫外包加工制造的桎梏,所聚集的產業絕大多數都是中外合資的設備制造、電子加工類企業。
  從這個角度也能解釋,為何有人說,這幾年的蘇州在迷茫、困惑中陷入了“停滯泥潭”,找不到合適的產業轉型方向。
  環滬的城市群,當下一片熱火朝天,但仍未擺脫外包加工、組裝制造的桎梏,產業升級、科研創新相對落后于環深。
  那環京呢?

  給,這是諸多人心心念念的大環京。

環京、環深、環滬哪里才是價值洼地?

  環京的同志們,在忙著炒產業園呢!
  我們在環京的考察過程中發現,每一個環京城市都有1-2個所謂的產業園,其中永清最為夸張,一個縣城搞了3個巨無霸的產業園,又是大紅門、又是臺灣產業園、又是亦莊永清開發區。
  但是,這些產業園大都空置,多數企業開工率普遍不足,甚至個別產業園已經被曬玉米的老農攻占。
  不過,講道理,這些空置產業園的概念一個比一個亮眼、花哨、緊俏。機器人、人工智能、農業……幾乎每一個當下最火的概念,都能在環京的城市中,找到對位的產業園。
  拼產業概念,環京,你最棒,果然是近水樓臺,把握大勢那叫一個666。
  但經濟、產業這玩意兒,還真是做不了一丁點的假,概念玩兒的再6,一亮數據,全傻眼。

  喏,這是三大都市圈的基礎經濟指標對比。

環京、環深、環滬哪里才是價值洼地?

  結果很清晰嘛,一目了然,環滬最強,環深次之,環京末尾。
  那么,從產業和經濟實力角度,看三大都市圈:
  基礎經濟指標上,環滬>環深;但科研創新能力上,環深>環滬。
  為什么漏掉了環京?
  對不起,我真的不想把這三者放在一起拼經濟和產業,我真的不想黑環深和環滬。
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  不如,我們建個模型,綜合評估一下三大都市圈的城市基礎。

  我們把環京、環滬和環深三大都市圈的輻射融合、軌交接駁、產業經濟放在一起,簡單做個模型,總結一下這三者的城市基礎情況。

環京、環深、環滬哪里才是價值洼地?

  顯而易見,三大都市圈城市綜合評估:
  環滬≥環深>環京。
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  扯淡的來了,三大都市圈的城市基礎和實際房價竟然不匹配。
  按照正常的邏輯,城市基礎好的房價自然相對就會高一些,城市基礎差的,房價相對自然低一些。
  按照正常邏輯,三大都市圈的正常房價排序應該是:
  環滬最高,環深次之,環京最低。

  但是,實際的情況呢?

環京、環深、環滬哪里才是價值洼地?

  1h都市圈,環深均價1.7萬/㎡,環滬1.3萬/㎡,環京1.8萬/㎡;
  0.5h都市圈,環深均價2.7萬/㎡,環滬2.2萬/㎡,環京2.7萬/㎡。
  實際的情況是,環京最高,環深次之,環滬最低。

  我們把城市基礎和房價放在一起對比,就會發現三大都市圈的城市基礎和房價是不對等的。

環京、環深、環滬哪里才是價值洼地?

  這就扯淡了:
  拼城市和經濟,環滬最強,環京最差;
  拼房價,環京最高,環滬最低。
  為什么?為什么這么扯淡的情況就這么活靈活現的發生了?

  原因其實很簡單,政策調控的影響罷了。

環京、環深、環滬哪里才是價值洼地?

  環滬調控最早,環京調控最晚。
  政策給了環京一個完整的上漲大行情,房價透支了一整個行情;而只給了環滬不足半個行情,房價被死死的摁住了。
  那么未來呢?哪里才是價值洼地呢?
  其實很簡單:
  找城市基礎好、軌交落地快、產業基礎好的城市,這些城市的房價是有產業、人口托底的,是有上揚基礎的。
  找政策盯的早、看的緊、摁的死的城市和區域,他們還未到頂,還有空間。
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  結論
  站在960萬平方公里上俯瞰中國,站在城市、產業、人口、經濟、軌交基礎上俯瞰三大都市圈,要嘗試理解以下這些。
  1、環京下跌兇殘,不是簡單因為市場下行,而是缺乏基礎托底。環滬當前房價較低,更不是簡單因為市場下行,而是政策提前來到;
  2、短期決定房價的可以是政策,長期一定是城市、人口、軌交、經濟、產業、供需等大勢;
  3、由“1、2”可得,環京一定要慎重,沒有托底的高潮,來得快,去的更快;
  4、由“2”可得,環滬看昆山、花橋,環京看燕郊,環深看惠陽。
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