全國房價收入排行:在中國買房究竟有多難?

2017-12-06 行業:房地產
  中國居,大不易。
  說起買房之難,從北上廣深到寧杭成渝,從一線城市到三四線城市,大江南北,960多萬平方公里上,大抵都有同等感慨。
  當然,最令人感慨的還不是房價持續高企,而是收入增長越來越落后于房價漲幅,以至于房價越來越脫離基本面,越來越與普通居民無關,越來越成為少數人的投機游戲。
  不過,在中國買房究竟有多難?我們還需要數據說話。

  全國房價地圖:僅有10城房價不過萬

全國房價收入地圖:在中國買房究竟有多難?

  經過2016年這一輪的暴漲,大多數一二線城市房價實現翻倍。
  以全國36個主要城市(省會城市+計劃單列市)作為觀察對象。這36個城市里,房價不過萬的只有10個城市,基本都屬于東北、西北城市,如沈陽、哈爾濱、蘭州、銀川。
  而在2015年,房價過萬的城市還屬于少數,只有北上廣深和廈門、杭州、天津等寥寥10個城市,最近大熱的武漢、鄭州、合肥、重慶、成都、長沙都還未過萬。
  進入2017年,北上深房價突破6萬元,廈門、廣州跟隨其后,共同進入均價3萬元俱樂部,而三亞、杭州、南京、福州、天津則突破2萬元。
  請注意,這還只是全城均價,如果只看中心城區,這一數字往往還要翻上2倍左右。如北上深中心城區均價早已超過8萬元,而廈門、廣州中心城區也在5萬元以上,二線城市如武漢天津福州也都在3萬元以上。(可參閱《全國中心城區房價排行:北上深破8萬,二線城市普遍超3萬》)
  不過,單看絕對值,二線城市與一線城市之間,的確還存在較大的差距。但如果結合房價漲幅,二線城市已經基本趕上一線城市。
  全國收入地圖:區域懸殊有多大
  關于收入主要有兩個指標,一個是城鎮居民人均可支配收入,另一個是城鎮在崗職工平均工資。前一個是以家庭為統計單位,覆蓋到所有居民,統計的是可自由支配的收入;后一個是以單位為統計單位,個體就業者和自由勞動者不在其列。
  這兩個指標各有優勢,就評價購房難度而言,覆蓋到所有居民的城鎮居民人均可支配收入更有現實意義。

  這是2016年36個主要城市城鎮居民人均可支配收入排行:

全國房價收入地圖:在中國買房究竟有多難?

  置換成在地圖上顯示的氣泡圖是這樣的:

全國房價收入地圖:在中國買房究竟有多難?

  從這兩張圖上,我們可以發現幾個很有意思的現象:
  其一,從整體上看,北上廣深寧杭處于第一陣營,而房價漲幅較為突出的鄭州、合肥、武漢處于中游,西部城市基本處于墊底位置。從數字上看,北京上海的收入水平,是二線城市鄭州、合肥、西安的1.6倍左右,是處于墊底位置的貴陽和西寧的兩倍有余。
  其二,一般而言,經濟越發達的地區,收入水平也相對較高,但也存在例外。比如天津和重慶,這兩地的GDP總量僅次于廣州深圳,但收入水平卻排在全國中下游,重慶甚至還處于倒數位置,僅有北京和上海的一半多一點,甚至還不如長沙、濟南、福州等普通二線城市。
  城市富而民眾收入一般,天津主要是由經濟結構決定的,天津以國有大工業企業為主,覆蓋的就業人群有限,難以惠及普通民眾。
  重慶是一個很容易被總量光環吸引的城市,卻忽略了光環之下,這是一個典型的西部城市。3000萬人口的量級,很容易拉大總量,但也會產生均攤效應,畢竟在主城區之外,還有大量并不富裕的地區。
  房價收入比排行:哪里買房最難?
  所謂房價收入比,顧名思義就是房價與收入之比,通過這一指標,可以粗略評估普通居民家庭購房的難度。換句話說,房價收入比,衡量的就是一個家庭不吃不喝要多少年才能夠買得起一套房。

  中國典型的家庭是三口之家,以90平米作為標準面積,由此計算房價收入比:

全國房價收入地圖:在中國買房究竟有多難?

  轉換為氣泡地圖如下:

全國房價收入地圖:在中國買房究竟有多難?

  結合房價地圖、收入地圖以及房價收入比數據,我們可以得出以下幾個要點:
  1、從國際標準來看,房價收入比的合理水平是3-7。在36個主要城市里,只有長沙、西寧、烏魯木齊、沈陽、呼和浩特和銀川等6個城市處于合理水平。
  當然,其他超出合理水平的30個城市,并不意味著全都存在泡沫,原因在于,房價收入比衡量的是全體居民的購房難度,但實際上購房群體一般都以中高收入者為主,越富裕的城市、人口流入越大的城市,房價收入比自然會更高。一個城市房價有沒有泡沫,還需要更多數據進行分析,這不在本文討論之列。

  2、從整體上看,房價收入比與房價排序基本一致,呈現一線、二線到三線的階梯式分布。

全國房價收入地圖:在中國買房究竟有多難?

  從數字上看,在36個城市里,房價收入比超過30的只有北上深廈四個城市,與房價排序一致。而超過20的也只有7個城市,除了北上深廈,還有三亞、福州和天津,而同為一線城市的廣州則只有18.7。而超過10的則有22個城市。
  從區域上看,從東部到中部再到西部,房價收入比也形成階梯式分布。東部沿海城市普遍超過15,中部城市在10-15之間,西部和東北城市基本都在10以下。
  3、套用城市分級模式,以房價收入比來衡量,深圳上海北京廈門三亞屬于一線城市,至于廣州,只能跟福州、天津、南京、杭州、石家莊、???、武漢、鄭州等位列二線城市,至于大連、西安、長沙則只能類同于三線城市。
  4、作為這一輪房價暴漲周期的領漲城市,深圳的房價收入比當仁不讓,位居首位。2015年,深圳房價收入比為27,到了2017年底,這一數字攀升到40。這意味著,一個普通深圳家庭,連續40年不吃不喝積攢的收入才能供得起一套房。即便是兩倍于平均收入的中產群體,買一套房也要耗費20年的家庭收入。這說明,深圳的樓市早已與普通人無關,北京上海也是如此。
  5、廣州、寧波、長沙這三個城市比較有意思,房收比與房價之間構成一定程度的背離。原因在于,這三個城市收入都相對較高,而房價卻又不如同等收入級別的城市,雖然這并不代表這三個城市房價更合理,但至少意味著相對較高的安全邊際。
  幾個結論
  其一,從購房難度上看,北上深廈三亞都屬于宇宙級的存在。高達30以上的房價收入比,不僅讓普通居民望之卻步,就是中產群體也只能望房興嘆。這五個城市的房價,早已經與普通居民沒有多大關系,而淪為投資者與投機者的狂歡。
  其二,這幾年,逃離北上廣深的聲音不絕于耳,主要理由就是一線城市房價太高。的確,一線城市房價太高而收入卻不夠高,但二線城市也不是康樂園。經過這一輪暴漲,二線城市的房價收入比普遍攀升到10-20之間,依然超過大多數人的承受能力。
  其三,既然房價收入比已經高到如此離譜的地步,為什么樓市還是一片興旺?從中短期看,房價更多受貨幣、土地和人口等因素的影響,從長期看,任何房價上漲如果沒有經濟增長和收入增長的支撐,都會蘊藏著巨大的風險。
  所以,中國樓市的未來又會如何?
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